Kann eine ausländische Person in der Schweiz eine Immobilie kaufen?

Eine ausländische Person kann in der Schweiz eine Immobilie erwerben, dabei gibt es aber Einschränkungen. Diese werden auf nationaler (Bundes-) Ebene, auf regionaler Ebene (von den Kantonen) und sogar auf lokaler Ebene (von jeder Gemeinde) entschieden. Ausländische Personen haben gewisse Einschränkungen, wenn es darum geht, wo sie kaufen dürfen, welche Art und sogar Größe der Immobilie sie erwerben dürfen.

Tatsächlich ist es so, dass Ausländer, die außerhalb der Schweiz wohnen (ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung) nur Immobilien zur touristischen Nutzung kaufen dürfen. Die Städte wie z.B. Genf, Basel und Zürich sind damit ausgeschlossen, da es sich um Hauptwohnsitze handelt. In den meisten Schweizer Ski-Resorts dürfen Ausländer Wohnungen kaufen, die als Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) gelten, da diese in touristischen Gebieten liegen.

Einige der Beschränkungen für Eigentum von Zweitwohnsitz-Immobilien von Nicht-Schweizer Bürgern werden von der Schweizerischen Eidgenossenschaft festgelegt und gelten für alle 26 Kantone, andere werden von jedem Kanton individuell festgelegt.

Welche Einschränkungen gibt es für Immobilienkäufer auf nationaler Ebene in der Schweiz?

Zwei wesentliche Gesetze erklären die Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in der Schweiz. Die Lex Koller und Lex Weber wurden in den 1960er Jahren eingeführt.

Lex Koller

Durch Lex Koller wurde ein Genehmigungssystem eingerichtet, das einem ausländischen Käufer nur den Besitzbestimmter Wohnimmobilien erlaubt.

Der Bund stellt jährlich nur 1.500 Bewilligungen für die ganze Schweiz aus und teilt diese den Kantonen zu. Touristenkantone wie das Wallis erhalten die meisten Bewilligungen, sodass es für ausländische Personen am einfachsten ist, hier zu kaufen. Viele Kantone nehmen keine der Bewilligungen an, weshalb Ausländer in Kantonen wie z.B. Genf kein Eigentum erwerben  können.

Mit Lex Koller wird die Grundstücksgröße auf 1.000 m2 beschränkt, die an Ausländer verkauft werden darf. Die Wohnfläche des Chalets darf nur 200 m2 netto betragen (in der Praxis kann diese auf maximal 250 m2 erhöht werden).

Ihr Schweizer Notar beantragt vor Beginn des Kaufverfahrens eine Bewilligung bei der kantonalen Behörde, in der sich Ihre Immobilie befindet. Dies dauert in der Regel zwischen 4 und 6 Wochen. Die Bearbeitungszeit ist jedoch kürzer, wenn die Immobilie bereits im Besitz eines Ausländers ist.

Lex Weber

Die Schweizer haben 2012 in einer Volksabstimmung entschieden, dass keine Neubaubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden erteilt werden, in denen Zweitwohnungen bereits 20 % oder mehr des gesamten Wohnungsbestandes ausmachen. Dies ist ein Bundesgesetz, das für die ganze Schweiz und für in der Schweiz ansässige Personen sowie für ausländische Personen gilt. Da fast alle Skigebiete in diese Kategorie fallen, ist es nicht mehr möglich, ein Grundstück zu kaufen und darauf ein neues Chalet zu bauen.

Es gibt noch einige Fälle, bei denen vor der Regeländerung Baugenehmigungen eingeholt wurden, sodass noch einige neue Chalets und Wohnungen mit Zweitwohnungsstatus gebaut werden. In Grimentz, in Saas Fee und in Andermatt, wo es eine Sonderbefreiung gibt, gibt es noch einige Bauvorhaben, wo ausländische Personen ein neues Chalet oder eine Wohnung kaufen können.

Sobald diese letzten Immobilien verkauft wurden, wird es keine Zweitwohnsitz-Immobilien mehr geben. Es wird weiterhin möglich sein, eine neu gebaute Skiimmobilie in Planung  zu kaufen, die eine Reihe von Dienstleistungen und Services im Stil eines Hotels anbietet. Diese muss professionell vermietet werden, wenn sie nicht privat genutzt wird.

Welche Einschränkungen gibt es für Immobilienkäufer auf regionaler/lokaler Ebene in der Schweiz?

Jeder der 26 Kantone (Mitgliedstaaten der Schweizerischen Eidgenossenschaft) verfügt über eine eigene Verfassung, Gesetzgebung, Regierung sowie eigene Gerichte. Somit hat jeder Kanton unterschiedliche Regeln für den Kauf von Immobilien für ausländische Bürger. Auch von Gemeinde zu Gemeinde gibt es Unterschiede.

Wir haben hier für Sie die wichtigsten Schweizer Skigebiete, in denen Ausländer in der Schweiz Immobilien erwerben können, sowie die jeweiligen Einschränkungen aufgeführt.

Ski-Immobilie im Kanton Bern kaufen

Im Kanton Bern ist es Ausländern erlaubt, im Ferienort Gstaad und in den beliebten traditionellen Skigebieten wie Wengen und Grindelwald in der malerischen Jungfrau Region Immobilien zu kaufen.

Außerdem können Ausländer die Immobilien weiterverkaufen. Jedoch zahlen sie einen höheren Kapitalertragssteuersatz, wenn sie innerhalb der ersten 5 Jahre verkaufen.

In den weniger bekannten Feriengebieten (z.B. Adelboden, Meiringen und sogar am See in Interlaken, Brienz und Unterseen) stehen Ausländern Immobilien gelegentlich auf dem Markt zur Verfügung. Die kantonale Vorschrift besagt, dass nur 50% der Wohnungen in einem Gebäude an ausländische Personen verkauft werden dürfen, aber somit besteht in den meisten Resorts immer noch eine große Auswahlmöglichkeit. Die Gemeinden erteilen weitere Einschränkungen:

In Grindelwald ist Personen aus dem Ausland der Kauf von Chalets oder Wohnungen erlaubt, jedoch nur über einem Schwellenwert von CHF 750.000. Somit sind günstigere Immobilien nur für Einheimische verfügbar.

In Wengen und Lauterbrunnen gibt es keinen Mindestkaufpreis. Ausländer dürfen aber nur Wohnungen kaufen und keine freistehenden Chalets. In Wengen gibt es eine große Auswahl an Immobilien, aber diese werden erfahrungsgemäß schnell verkauft.

Auch in Mürren können ausländische Personen Immobilien kaufen, aber der Erwerb ist nicht so einfach, da die meisten von ihnen über Generationen weitergegeben werden. Selten kommen Immobilien auf den Markt. Und sollte dies doch passieren, sind Einheimische oft die ersten Interessenten.

In Gstaad haben viele Ausländer Immobilien gekauft und diese sogar zu ihrem Hauptwohnsitz gemacht. Somit ist hier auch der Ort, an dem sie ihre Steuern zahlen.

Interlaken und andere Gemeinden rund um den See haben den Verkauf einiger Immobilien an Ausländer genehmigt.

Immobilien im Kanton Graubünden kaufen

Im Kanton Graubünden befinden sich die beliebten Ferienorte Davos, Klosters und St. Moritz. Hier ist es sehr schwierig, eine Ferienwohnung zu erwerben.

Für Personen aus dem Ausland gibt es nur wenige Optionen, eine Immobilie in der Umgebung von St. Moritz zu kaufen. Eine Ausnahme ist Klosters. Hier wurde 2018 beschlossen, Ausländern den Kauf zu ermöglichen.

Alle anderen Orte in Graubünden wie Davos, Lenzerheide, Arosa Laax und Flims stellen ausländischen Personeneinige Immobilien zur Verfügung, aber auch diese sind selten. Generell bietet die Westschweiz Ausländern mehr Möglichkeiten und einfachere Bedingungen, eine Immobilie zu erwerben, als die Ostschweiz.

Immobilien im Kanton Obwalden kaufen

In Obwalden ist Engelberg das einzige große Skigebiet. Hier dürfen Ausländer kaufen, aber es gibt generell nur wenige Immobilien auf dem Markt.

Kauf einer Immobilie im Kanton Uri

Für Ausländer ist es im Resort Andermatt möglich, eine Immobilie – sogar unter einem (in- oder ausländischen) Firmennamen – zu kaufen. Das Angebot an Neubauimmobilien reicht von Studios ab CHF 300.000 bis hin zu Chalets für mehrere Millionen Schweizer Franken.

Eine Immobilie im Kanton Wallis kaufen

Im Kanton Wallis befinden sich viele beliebte Schweizer Skigebiete, die von ausländischen Käufern besucht werden. Bis zu 330 Bewilligungen des jährlichen Kontingents gehen dabei an Käufer aus dem Ausland.

Zu den bekanntesten Resorts im Wallis zählen Zermatt, Verbier, Nendaz, Crans Montana, Grimentz und Saas-Fee und Ausländer können hier überall außer in Zermatt frei kaufen.

Zermatt erlaubt es ausländischen Personen nicht, dort Immobilien zu kaufen. Schweizer und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz (mit Aufenthaltsbewilligung B oder C, die Staatsangehörige eines EU-Staates sind) können in Zermatt kaufen. Doch einige Immobilien sind nur „Einheimischen“ vorbehalten, die in Zermatt wohnen und hier ihre Steuern zahlen.

In Saas-Fee können Ausländer frei Immobilien kaufen. Dies ist eine ausgezeichnete Alternative zu Zermatt, da es auch ein hochgelegenes attraktives Dorf ist. Die Preise betragen nur etwa ein Drittel dessen, was Sie in Zermatt bezahlen würden. Wir haben derzeit eine gute Auswahl an Apartments.

Verbier und die 4 Vallees Resorts – La Tzoumaz, Nendaz, Les Collons und Veysonnaz – sind ausländischen Käufern gegenüber relativ offen, sowohl mit Genehmigungen für neue Apartments als auch für Wohnungen und Chalets, die zum Wiederverkauf stehen.

Grimentz, St. Luc und Zinal im Val d’Anniviers haben Ausländerausweise, aber die meisten Angebote gibt es in Grimentz.

Champery und Les Crosets sind Schweizer Resorts im Skigebiet Portes du Soleil, das grenzüberschreitend sowohl in Frankreich als auch in der Schweiz liegt. Hier besteht für  Ausländer die Möglichkeit, Immobilien zu kaufen.

Leukerbad hat ein einzigartiges Angebot an Thermalwasser und steht kaufinteressierten Ausländern offen.

Eine kantonale Vorschrift, die für alle Resorts im Wallis gilt, verbietet Ausländern, ihre Immobilie innerhalb der ersten 5 Jahren nach Erwerb, weiterzuverkaufen. Dies ist nur in Ausnahmefällen durch den Nachweis von gesundheitlichen oder finanziellen Problemen erlaubt.

Kauf einer Ski-Immobilie im Kanton Waadt

Im Kanton Waadt gibt es relativ wenige Beschränkungen beim Immobilienkauf für Ausländer und das Angebot an Immobilien ist vielfältig.

Villars ist der bekannteste Ferienort und viele Ausländer haben dort Eigentum erworben, da es nur 90 Minuten von Genf entfernt liegt und es das ganze Jahr über ein vielfältiges Angebot an Aktivitäten bietet.

Chateau d’Oex und Rougemont liegen in der Nähe von Gstaad. Von Vorteil ist in diesen Resorts, das es hier einfacher und kostengünstiger ist, eine Immobilie zu kaufen als in ihren bekannteren Nachbarorten.

Gibt es in den Schweizer Alpen weiterhin Neubauimmobilien?

Ja, aber es sind nicht viele.

In einer Volksabstimmung im Jahr 2012 haben die Schweizer abgestimmt, dass keine Neubaubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen in Resorts erteilt werden sollen, in denen Zweitwohnungen bereits 20% des Gesamteigentums ausmachen.

Es gibt noch einige gültige Genehmigungen für Neubauten, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilt wurden. Wenn diese verkauft sind, werden keine weiteren Bewilligungen für Zweitwohnsitze in den Schweizer Skigebieten erteilt.

Es wird jedoch möglich sein, dass Ausländer Wohnungen oder Chalets in Siedlungen kaufen, die Hotel ähnliche Dienstleistungen und Services anbieten, vorausgesetzt, sie werden professionell verwaltet und vermietet, wenn der Eigentümer sie nicht nutzt.

Somit können Immobilien, die über einen Spa- und Wellnessbereich, einen Rezeptions- und Concierge-Service, ein Restaurant oder einen Frühstücksraum, einen Wäsche- oder Zimmerservice verfügen, als „touristische“ Residenzen klassifiziert und von Ausländern gekauft werden.

Vor allem im Wallis kommen solche Neuentwicklungen bereits auf den Markt und verkaufen sich somit gut.

Viele Käufer schätzen diese extra Angebote und Dienstleistungen – insbesondere Reinigungs-, Zimmer- und Wäscheservice – da sie so ihren Familienurlaub in vollen Zügen genießen können und ihnen mehr Zeit mit Freunden und der Familie bleibt. Immer mehr Käufer vermieten ihre Immobilie gerne, wenn sie sie nicht nutzen. Nicht zuletzt weil sie wissen, dass ihre Immobilie während ihrer Abwesenheit in guten Händen ist. Eine professionelle Vermietung ist dadurch problemlos möglich.

Einige alte Chalets und Hotels wurden komplett renoviert, sodass es sich tatsächlich um „neue“ Gebäude handelt. Allerdings haben sie den Status eines Zweitwohnsitzes, weshalb es nicht verpflichtend ist, sie zu vermieten.

Kann ein Ausländer mehr als eine Immobilie in der Schweiz kaufen?

Nein. Personen aus dem Ausland dürfen in der Schweiz nur eine Immobilie kaufen.

Sie dürfen keine Zweitimmobilie im Namen Ihres Ehemanns/Ihrer Ehefrau kaufen, aber wenn Sie Kinder über 18 Jahre haben, können diese Immobilien im eigenen Namen erwerben.

Wenn Sie als Ausländer bereits eine Immobilie besitzen, können Sie eine weitere Immobilie erben.

Wenn Sie eine Schweizer B- oder C-Aufenthaltsbewilligung oder einen Schweizer Pass besitzen, gelten Sie als Schweizer Käufer und sind nicht mehr an diese Beschränkungen gebunden.

Gibt es Beschränkungen für den Weiterverkauf einer Immobilie in der Schweiz?

In einigen Kantonen wie Wallis und Waadt ist Ausländern der Weiterverkauf ihrer Immobilie innerhalb der ersten 5Jahren nach dem Kauf untersagt. Diese Beschränkung entfällt, wenn Sie einen guten Grund zum Verkauf der Immobilie haben wie z.B. Krankheit, finanzielle Probleme oder keinen Gewinn erzielen.

Einige Kantone wie Bern und Obwalden erlauben Ihnen den sofortigen Wiederverkauf der Liegenschaft – in den ersten 5 Jahren müssen Sie allerdings mit einer höheren Kapitalertragsteuer rechnen.

Zuerst zahlen Sie einen Betrag ein und dann übernimmt die Bank während des Baufortschritts die restlichen Etappenzahlungen. Jeder Bauträger hat eine andere Zahlungsstruktur, aber normalerweise liegt eine Anzahlung bei rund CHR 50.000, um eine Immobilie außerhalb des Plans zu reservieren. 10% davon bei Unterzeichnung des Kaufvertrags und anschließend, wenn die Fundamente und später das Dach begonnen werden. Die Restzahlung findet bei Schlüsselübergabe statt. Wenn Sie eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen, zahlen Sie die ersten 30% und die Bank kümmert sich dann um die restlichen Stufenzahlungen.

Wie viel kann ich bei einer Schweizer Bank leihen?

Schweizer Banken verleihen bis zu 70% des Kaufpreises. Das Darlehen wird in der Regel in Form eines auf die Immobilie besicherten Kontokorrentkredits mit einer Laufzeit von 25 Jahren gewährt.

Bürger der Vereinigten Staaten von Amerika und einiger anderer Länder könnten Schwierigkeiten haben, bei Schweizer Banken Kredite aufzunehmen – bitte fragen Sie uns nach Details. 

Wie viel wird die Bank verlangen und wie hoch sind die Zinsen?

Schweizer Banken erheben in der Regel keine Einrichtungsgebühr und verlangen keine Lebensversicherung. Die Kosten für die Eintragung der Hypothek sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich, betragen jedoch maximal 1,6% des Kreditbetrags.

Das in diesem Zeitraum ausstehende Kapitalguthaben ist vierteljährlich zu verzinsen. Die Rückzahlungen werden daher in den Vorjahren höher ausfallen, sich aber mit der Rückzahlung des Kapitals verringern. Die Schweizer Zinsen sind die günstigsten in Europa – sie liegen derzeit bei rund 1% variabel oder fest auf 1,5% langfristig.

Kann ich in Pfund oder Dollar bezahlen?

Sie müssen Ihre Immobilie in Schweizer Franken zahlen.

Der beste Weg, Geld aus anderen Währungen in Schweizer Franken zu überweisen, besteht darin, einen dedizierten Devisenmakler zu beauftragen. Der Vorteil der Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Devisenpartner besteht darin, dass er bessere Kurse bietet als die Hauptbanken und er Sie als Spezialist beim Devisenterminkauf beraten kann.

Normalerweise nein. Eine ausländische Person muss in ihrem persönlichen Namen kaufen, aber es gibt Ausnahmen. In den Resorts müssen Sie in Ihrem persönlichen Namen kaufen, allerdings kann das auf mehrere Namen und in verschiedenen Aktien erfolgen. Dies ist ideal für die Nachlassplanung. So wären auch Ihre Kinder direkt in den Eigentumsurkunden eingetragen.

Mit welchen Mieteinnahmen kann ich rechnen?

Die Mietrenditen variieren in den französischen, schweizerischen und österreichischen Alpen zwischen 3 und 5 %, abhängig von einer Vielzahl von Faktoren wie z.B. die Art des jeweiligen Resorts, die Lage der Immobilie innerhalb des Resorts (Ski-in- und Ski-out-Objekte verlangen eine Prämie), die Ausstattung des Apartments und die Dienstleistungen innerhalb der  Anlage.

Auf den ersten Blick mag es so erscheinen, dass Sie beim Kauf einer Immobilie in einem Resort mit zwei Saisons höhere Mieteinnahmen erzielen. Während Ihre Immobilie sicherlich das ganze Jahr über und nicht nur während der Wintermonate von der Vermietung profitieren wird, erzielen Immobilien in Doppelsaison-Resorts in der Regel ähnliche Mieteinnahmen wie Immobilien in Resorts, in denen die Wintersaison im Vordergrund steht. Die zwei Hauptgründe dafür sind, dass die Mietpreise in der Sommersaison deutlich niedriger sind und dass sich viele Doppelsaison-Resorts in niedrigeren Höhenlagen befinden, was eine kürzere Wintersaison bedeutet.

Wie einfach ist es, meine Immobilie zu vermieten?

Lokale Agenten können die Verwaltung und Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen, wenn Sie diese vermieten möchten. Vermietungsagenturen berechnen etwa 20 % für Buchungen, sodass einige Eigentümer internationale Vermietungsagenturen und Portale verwenden und andere sogar ihre eigenen Webseiten erstellen.

Wenn Sie Ihre Immobilie während Ihrer Abwesenheit vermieten, können Sie leicht ein ausreichendes Einkommen erzielen, um die jährlichen Betriebskosten zu decken, insbesondere wenn Sie während der Spitzenzeiten z.B. zu Weihnachten, zu Neujahr, den ganzen Februar und zu Ostern vermieten. In jedem Resort gibt es Unternehmen, die Ihre Immobilie zwischen den Anmietungen professionell reinigen und zuverlässig warten.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen in der Schweiz?

Wenn Sie vermieten und ein Schweizer Steuerformular ausfüllen, anstatt nach dem fiktiven Steuerwert veranschlagt zu werden, werden Sie nach Abzug einiger Ausgaben und den Zinsen Ihrer Hypothek auf die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen besteuert. Die Steuersätze variieren, aber Sie werden wahrscheinlich etwa 20 % Steuern zahlen.

Möglicherweise sind Sie in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, aber die meisten Länder haben ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz, sodass Sie Ihre Steuern nicht doppelt bezahlen.

Wie hoch sind voraussichtlich die jährlichen Betriebskosten?

Die jährlichen Betriebskosten sind in der Schweiz nicht hoch.

Die Nebenkosten für ein Mehrfamilienhaus werden entsprechend der Wohnungsgröße anteilig unter den Eigentümern aufgeteilt. Diese Kosten beinhalten den Hausmeister, die Instandhaltung des Gebäudes und des Geländes wie Schneeräumung und Gartenarbeit, Strom und Heizung für die nicht privaten Bereiche. Hinzu kommen eine Bauversicherung, die in der Schweiz verhältnismäßig günstig ist und eine Einlage in den Sanierungsfond des Gebäudes.

Die Servicegebühr ist in der Regel jährlich zu entrichten. Wohnungen mit Schwimmbad und weiteren Serviceeinrichtungen sind tendenziell teurer und auch die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton. Normalerweisebetragen sie im Wallis rund 0,5% des Liegenschaftswertes pro Jahr bis zu rund 0,75% in der Waadt. Sie könnten somit beispielsweise für eine 3-Zimmer-Wohnung mit rund CHF 5.000 Servicegebühr pro Jahr rechnen.

Zusätzliche Nebenkosten fallen durch den Eigenverbrauch von Strom und Wasser an. Die Schweiz setzt dabei auf Wasserkraft, was vergleichsweise sehr günstig ist. Auch die Hausratversicherung ist in der Schweiz eher günstig. Die Kriminalitätsrate ist sehr niedrig.

Chalets sind günstig im Unterhalt – insbesondere wenn sie neu sind, sodass nur sehr wenig Wartung erforderlich ist.

Garantieren Immobilien Mieteinnahmen?

Solche Garantien sind sehr selten. Aktuell haben wir keine Objekte mit garantierten Mieteinnahmen in der Schweiz oder in Frankreich.

Nein. Es steht Ihnen frei, Ihre Immobilie nach Belieben zu vermieten – oder auch nicht. Es wird erwartet, dass der Eigentümer oder seine Freunde bzw. Familie die Immobilie für mindestens drei Wochen im Jahr nutzen, sodass die Immobilie nicht auf Jahresbasis (maximal 11 Monate und eine Woche) vermietet werden kann. In einigen größeren Siedlungen, die keinen Zweitwohnungsstatus haben, könnte es eine Mietregelung geben.

Sind Schweizer Immobilien eine gute Investition?

Da das Angebot an neuen Zweitwohnungen seit jeher streng kontrolliert wurde und die neuen Vorschriften nun jeglichen zukünftigen Bau von Zweitwohnungen verbieten, sind Schweizer Immobilien eine sehr sichere Investition. Die Preise steigen nicht drastisch, aber auch in unruhigeren Zeiten stürzen sie nicht ab.

Der wichtigste Pluspunkt für ausländische Investoren ist der Schweizer Franken, eine der stärksten Währungen der Welt. Schweizer Immobilien haben historisch gesehen einen sehr konstanten Wert und Immobilien in den besten Skigebieten werden immer geschätzt.

Welche Steuern fallen bei der Weiterveräußerung von Immobilien an?

Wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen, fällt eine kantonalen Kapitalertragsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis an. Bei der Steuerberechnung können Sie die Anschaffungs- und Veräußerungskosten wie Notargebühren und Maklerprovision sowie Kosten für besondere Renovierungsarbeiten oder Sanierungsarbeiten zur Verbesserung der Immobilie abziehen. Der Satz der Kapitalertragsteuer sinkt mit jedem Eigentumsjahr. So liegt sie zu Beginn beispielsweise im Wallis bei 30%, wenn Sie innerhalb eines Jahres verkaufen und sinkt nach 10 Jahren auf 9% und nach 25 Jahren bis auf 1%.

Möglicherweise sind Sie in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, aber die Schweiz hat mit den meisten Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen, wodurch sich alle in der Schweiz gezahlten Steuern anrechnen lassen, damit Sie keine doppelten Steuern zahlen müssen.

Vererbung von Immobilien in der Schweiz – wie funktioniert es?

Zur Verwaltung Ihrer Immobilie empfehlen wir Ihnen, entweder ein Kodizill – eine letztwillige Verfügung –  zu Ihrem bestehenden Testament zu erstellen und dieses an Ihren Schweizer Notar zu senden oder ein neues separates Testament für Ihr Eigentum in der Schweiz von einem Schweizer Notar erstellen zu lassen.

Die Erbschaftssteuer fällt in der Schweiz an, ist aber wesentlich geringer als in den meisten europäischen Ländern und in Großbritannien. Die Erbschaftssteuer ist eine kantonale Steuer und variiert von Kanton zu Kanton. In den meisten Kantonen gibt es keine Besteuerung zwischen Ehegatten und im Kanton Wallis (Verbier) keine Erbschaftssteuer, wenn das Vermögen in direkter Verwandtschaftslinie vererbt wird.

Im Kanton Waadt (Villars) ist die Steuer progressiv – beginnend bei 1,8 % für Immobilien bis zu einem Wert von CHF 500.000, ansteigend auf 5.068 %, wenn der Steuerwert der Immobilie über 1 Million Schweizer Franken liegt. Wenn die Immobilie auf den Namen mehrerer Personen registriert ist, wird nur der Eigentumsanteil des Verstorbenen besteuert.

Ihr Nachlass kann in dem Land, in dem Sie wohnen, steuerpflichtig sein, sollte aber mit der Schweiz ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wie mit den meisten Ländern vereinbart, erhalten Sie eine Steuergutschrift für alle in der Schweiz gezahlten Steuern.

Wie hoch sind die jährlichen Grundsteuern?

Ausländische Personen, die in der Schweiz eine Immobilie besitzen, zahlen Steuern an drei Körperschaften – den Bund, den Kanton und die Gemeinde. Die Kantons- und Gemeindesteuern variieren. Eigentümer haben die Wahl, eine Steuererklärung auszufüllen, in der ihr weltweites Vermögen offengelegt wird, oder sich einfach nach dem steuerlichen Wert ihres Eigentums in der Schweiz veranschaulichen zu lassen. Die meisten Eigentümer entscheiden sich für eine Bewertung.

Die Steuer wird auf Grundlage des Eigenmietwerts – der Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften – berechnet, die aus der Immobilie erzielt werden könnte. Dieser Wert richtet sich nach dem „steuerlichen Wert“ der Immobilie (ca. 60 % des Verkehrswertes). Bei dieser Berechnung betragen die jährlichen Gesamtsteuern im Wallis rund 0,5% des Verkehrswertes der Liegenschaft, während die Steuern in der Waadt mit rund 0,8% etwas höher liegen. Der Kanton Wallis bewertet den steuerlichen Wert von Liegenschaften nicht neu, sodass Sie wahrscheinlich in 10 Jahren den gleichen Steuersatz zahlen werden wie heute. Der Kanton Waadt hingegen bewertet Immobilien etwa alle 5 Jahre neu.

Zum Beispiel müssten Sie für eine 3-Zimmer-Wohnung im Wallis mit einer Gesamtsteuer von rund CHF 5.000 pro Jahr rechnen. Fast den gleichen jährlichen Steuerbetrag würden Sie zahlen, wenn Sie sich entscheiden würden, Ihre Wohnung zu vermieten oder sie ausschließlich für den Eigenbedarf nutzen würden.

Wie lange kann ich in der Schweiz bleiben?

Bürger aus Schengen-Staaten (EU) – Die Schweiz ist seit dem 12. Dezember 2008 Mitglied des Schengen-Raums und wendet daher die gleichen Regeln wie alle Schengen-Staaten an – Bürger können sich bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen aufhalten.

Bürger aus Großbritannien – Seit dem Brexit am 1. Januar 2021 werden Bürger aus Großbritannien und Nordirlandals „Drittstaatsangehörige“ behandelt, sind jedoch bei der Einreise in die Schweiz von der Visumpflicht befreit. Sie dürfen sich bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen zu touristischen Zwecken in der Schweiz aufhalten.

Staatsangehörige aus „Drittländern“ – muss ich ein Visum beantragen?

Das hängt von Ihrer Nationalität ab. Für Aufenthalte von bis zu 90 Tagen benötigen viele Drittstaatsangehörige kein Visum Eine vollständige Liste finden Sie jedoch in den offiziellen Richtlinien.

Kann ich länger bleiben, wenn ich eine Immobilie in der Schweiz besitze?

Der Besitz einer Immobilie in der Schweiz berechtigt Sie nicht dazu, für länger als 90 Tage in die Schweiz einzureisen bzw. sich dort aufzuhalten.

Wer während seines Aufenthalts in der Schweiz arbeiten oder länger als drei Monate bleiben möchte, braucht eine Bewilligung. Aufenthaltsbewilligungen werden von den kantonalen Migrationsämtern ausgestellt. Dabei wird zwischen Kurzaufenthaltsbewilligungen für weniger als 1 Jahr, befristeten Jahresaufenthaltsbewilligungen und unbefristeten Daueraufenthaltsbewilligungen unterschieden.

Kann ich in der Schweiz wohnhaft werden?

Für Inhaber eines EU-Passes ist es viel einfacher, in der Schweiz zu arbeiten und/oder zu wohnen als für andere Staatsangehörige. Es gibt zwei Arten von Bewilligungen – eine B-Bewilligung, die Ihnen das Recht zum Aufenthalt in der Schweiz (aber nicht zur Arbeit) gibt, oder eine Bewilligung, die sowohl das Recht auf Arbeit als auch zum Aufenthalt gewährt. Wenn Sie eine Aufenthaltsbewilligung für die Schweiz erhalten haben, können Sie eine Immobilie kaufen, die einer Person aus dem Ausland sonst nicht zugänglich wäre.

Zum Arbeiten in der Schweiz benötigen Sie entweder einen Arbeitsvertrag einer Schweizer Firma oder Sie können Ihr eigenes Unternehmen gründen bzw. sich selbstständig machen, müssen jedoch nachweisen, dass dies einer Beschäftigung für Schweizer Staatsangehörige mit einem Jahreseinkommen von über CHF 50.000 gleichkommt.

Pensionierung in der Schweiz – Sie können eine B-Bewilligung erhalten, wenn Sie das 50. Lebensjahr vollendet haben, ausreichend finanzielle Mittel nachweisen und über eine private Schweizer Krankenversicherung verfügen. Die Kosten liegen bei ca. CHF 120 pro Monat. Sie müssen auch in der Schweiz Steuern zahlen. Dies wird als „taxe a forfait“ bezeichnet und ist ein fester 5-Jahres-Steuervertrag, den Ihr Berater im Voraus mit dem örtlichen Finanzamt aushandelt.

EG-Aufenthaltstitel sind fünf Jahre gültig und werden automatisch verlängert, wenn die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.

Für Nicht-EU-Bürger werden Anträge von Fall zu Fall geprüft, aber in der Regel sind die Voraussetzungen folgende:

• bei Pensionierung: das Erreichen des Rentenalters d.h. ab dem 60. Lebensjahr
•  Nachweis, keiner Arbeit in der Schweiz nachzugehen
• Nachweis über ausreichend finanzielle Mittel, um in der Schweiz zu leben – ohne zu arbeiten und unabhängig von persönlichen Bindungen zu Personen in der Schweiz

Wie werden die Grundflächen für Schweizer Immobilien berechnet?

In der Schweiz gibt es kein Gesetz, das die Berechnung der Wohnfläche vorschreibt. Dadurch ergeben sich kantonale Unterschiede bei der Berechnung der Grundflächen von Immobilien.

Im Kanton Waadt ist die Kennzahl – allgemein gesprochen – die Nettogrundfläche, d.h.  Nettowohnfläche plus Innenwände und Außenflächen.

Im Kanton Wallis gilt die Bruttogeschossfläche als Maßstab. ​In der Regel werden dabei die Quadratmeter aller Räume und die Oberfläche aller Wände, inklusive tragende und nicht tragende Wände und Fassaden erfasst.